“La dismissione del patrimonio immobiliare pubblico costituisce una grande opportunità per il paese. È questa la conclusione a cui è giunta una vasta analisi avviata congiuntamente dall’Istituto Bruno Leoni e dalla Fondazione Magna Carta.”

La cessione di mattone pubblico permetterebbe allo Stato di recuperare denaro in modo veloce ed indolore per i cittadini (una volta tanto…). Lo Stato italiano risulta infatti possessore di una cifra stimata pari a circa 500 miliardi di immobili cedibili, che potrebbero contribuire a ridurre il nostro debito di più di 30 punti di PIL!!! Bisogna però fare attenzione ad un particolare: la brutale immissione sul mercato provocherebbe il crollo del valore degli immobili e di conseguenza del loro prezzo. Per questo motivo, la soluzione ideale sembra essere quella di gestire il tutto attraverso una società creata appositamente, facendo poi quotare questa in borsa oppure facendole emettere obbligazioni. Si pensa quindi anche alla possibilità far subentrare e compartecipare il patrimonio privato tramite l’obbligo all’acquisto di titoli di questa società, anziché attraverso una mera tassa patrimoniale. Un’altra soluzione, proposta da Oscar Giannino, consiste invece nel far gestire le cessioni da società private, individuate attraverso un bando di gara indetto su scala internazionale.

Del denaro che verrebbe in tal modo recuperato, una quota (almeno i 2/3) dovrebbe poi necessariamente essere destinata all’abbattimento dell’attuale debito pubblico per portarlo al di sotto del 100% come rapporto debito pubblico/Pil  (cosa che comporterebbe quindi anche la riduzione del peso degli oneri sul debito stesso) ed una quota (il rimanente 1/3) potrebbe essere invece destinato allo sviluppo, attraverso investimenti in infrastrutture e servizi per imprese e cittadini. Ciò non risolverebbe certo di colpo la situazione, ma placherebbe l’attuale stato di emergenza dei conti pubblici.

L.D.

Documento La dismissione del patrimonio immobiliare pubblico: una grande opportunità per il Paese, elaborato da Fondazione Magna Carta e Istituto Bruno Leoni (Roma, 18 giugno 2008).

Ne riporto qui di seguito alcuni  alcuni passaggi:

È evidente che un ampio programma di cessioni dei beni immobiliari oggi in mano pubblica sarebbe destinato, al tempo, a produrre benefici significativi e duraturi per le finanze pubbliche. I beni immobiliari detenuti dalle pubbliche amministrazioni rappresentano una voce molto consistente, nell’ordine di oltre 400 miliardi di euro a valori di mercato, oltre il 20 per cento del PIL. La alienazione anche solo parziale di questo ingente patrimonio potrebbe ridurre significativamente il debito e i pagamenti in conto interessi che su di esso gravano. […]

La alienazione del patrimonio immobiliare, oltre alla riduzione dell’indebitamento, comporta anche un beneficio in termini di riduzione della spesa corrente. Il conto è presto fatto: i costi della gestione degli immobili affidati al pubblico sono particolarmente elevati, intorno al 3 per cento, da due a tre volte superiore ai costi dei privati. A fronte di questi costi le pubbliche amministrazioni incassano dagli immobili in uso a terzi non più dello 0,5 per cento. Con questi numeri la cessione degli immobili migliorerebbe la spesa corrente anche se la PA dovesse riprendersi in locazione gli immobili di uso strumentale, per il semplice fatto che dimezzerebbe i costi di gestione e probabilmente potrebbe razionalizzare l’uso degli spazi; ci sono immobili di pregio nei centri abitati adibiti a magazzino.

Per quanto riguarda gli immobili della così detta edilizia popolare, gli alloggi ex Iacp, con la privatizzazione ai benefici di cui sopra si aggiungerebbe un ulteriore importante risultato. Giustamente il ministro Renato Brunetta si è richiamato all’insegnamento di Hernando de Soto, che individua una delle cause fondamentali del sottosviluppo nell’impossibilità di trasformare il “capitale morto” (capitale extra-legale) in “capitale vivo”. Le case popolari assomigliano alle terre occupate da “squatters” in quanto a un controllo reale, si accompagna l’assenza di diritti di proprietà. Lo Stato non solo non è un buon gestore, ma si trova in difficoltà oggettive, qualora provasse a disporre diversamente dei propri diritti. Prendere atto di taluni “diritti di proprietà di fatto” maturati negli anni dagli inquilini significa soprattutto cambiarne attitudini ed incentivi. Non è irragionevole ipotizzare che si potrebbe tamponare il degrado delle periferie, se le case “popolari” divenissero proprietà di singoli individui e famiglie: interessati, come proprietari, a preservarne il valore (anche per farne oggetto di scambi futuri).

Laddove le intenzioni del governo non convincono, non è tanto nella vendita a tassi agevolati delle case ERP agli inquilini, quanto nel volere impiegare nuovamente quelle risorse nell’edilizia popolare, tornando a fare il proprietario. Meglio sarebbe utilizzare quelle risorse per ridurre la pressione fiscale sull’edilizia e sul mercato immobiliare. Se quello che il governo vuole incentivare è più mobilità nel territorio italiano, le leve opportune sembrano stare più sul versante degli affitti; per esempio, introducendo la cedolare secca al 20% o abolendo l’imposta di registro sulle transazioni immobiliari.

I problemi degli immobili pubblici non sono solo di oggi.  Sono gli stessi di ieri, e possono essere gli stessi di domani. La privatizzazione, che vuol dire valorizzazione e responsabilizzazione, non deve essere solo un salvagente per il debito pubblico – ma uno strumento per costruire basi più solide, per una società libera e responsabile.

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http://www.ilgiornale.it/interni/quegli_immobili_500_miliardi_che_stato_non_riesce_vendere/29-09-2011/articolo-id=548694-page=0-comments=1

Quegli immobili da 500 miliardi che lo Stato non riesce a vendere

di Antonio Signorini – 29 settembre 2011

Il patrimonio c’è, ricchissimo e poco valorizzato. Lo Stato, poi, è un pessimo padrone di casa e finisce per spendere il doppio di quanto incassa dai suoi immobili e quindi ha tutto l’interesse a vendere. Ma il mattone di Stato è anche inafferrabile, disperso in mille rivoli ed è in larga parte sconosciuto persino al «proprietario», tanto che per rimediare già da qualche anno è iniziato un censimento «a prezzi di mercato» che ancora non ha dato risultati definitivi. Una recente indagine conoscitiva della Camera ha anticipato qualche dato e stima.
Si calcola che siano circa mezzo milione le unità immobiliari pubbliche, per un valore tra 240 e 320 miliardi di euro ai quali vanno aggiunti i terreni. Sono oltre 13 miliardi di metri quadrati e possono valere fino a 50 miliardi. Il conto potrebbe salire, e di molto. Recentemente è stata fatta la cifra di 500 miliardi di euro, comprendendo gli edifici dell’amministrazione centrale, quelli delle autonomie locali e degli enti pubblici in generale. La fetta più consistente, circa l’80%, è proprio quella in mano agli enti locali, in particolare dei piccoli comuni. La palla, quindi, è in mano a sindaci, presidenti e governatori che dovrebbero dare un contributo nell’individuare le loro proprietà immobiliari. Difficile convincerli, come dimostrano le resistenze da parte delle autonomie locali al censimento (prima delle ferie avevano risposto solo un’amministrazione su quattro). Il fatto è che hanno tutto l’interesse a restare nell’ombra e gestire direttamente eventuali dismissioni, magari per ridurre il loro debito. Il governo, d’altro canto, non ha intenzione di appropriarsi dei loro beni, soprattutto alla vigilia del federalismo. […]

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Aggiornamento del 20 novembre 2012:

http://www.repubblica.it/economia/affari-e-finanza/2012/11/19/news/la_saga_del_mattone_di_stato_perch_in_venticinque_anni_nessuno_riuscito_a_vendere-46954692/

La saga del mattone di Stato perché in venticinque anni nessuno è riuscito a vendere

DOPO DODICI MESI SI È ARRESO ANCHE IL MINISTRO DELL’ECONOMIA GRILLI: SI FARÀ UN FONDO DA SOLI 3-5 MILIARDI SU UN PATRIMONIO DI CIRCA 400. LE RESISTENZE DELLE AMMINISTRAZIONI CHE USANO I BENI PER UNA POLITICA DI POTERE

Adriano Bonafede – 19 novembre 2012

Roma «Il valore degli immobili su cui possiamo lavorare è tra i 3 e i 5 miliardi. Si tratta di caserme, di beni già conferiti alla Cassa depositi e prestiti e di 350 beni individuati dal demanio potenzialmente conferibili ai nuovi fondi della costituenda sgr». […]. Un dibattito che aveva accesso speranze per una vendita accelerata dei beni pubblici con il fine di ridurre drasticamente il debito pubblico da 2.000 miliardi di euro e alleviare in questo modo i sacrifici degli italiani, tartassati da ogni genere d’imposta. Ma il mesto Grilli, a un recente seminario a porte chiuse ha gelato tutti: massimo 3-5 miliardi. […] Il mattone di Stato – caserme, edifici, siti industriali, uffici e così via – non si può vendere, dice Grilli, o al massimo se ne possono vendere briciole e un po’ per volta. Rispetto alle “grandi speranze” sollevate un anno fa, la delusione non poteva essere più cocente. […] già nella seconda metà degli anni Ottanta una commissione pubblica, presieduta da Sabino Cassese, aveva prodotto, con un lavoro certosino durato due anni, un completo censimento di tutti gli immobili pubblici. Perché anche allora, nell’era del Prima Repubblica, qualcuno si era posto il problema della vendita di una grossa parte dell’immenso (e inutilizzato o mal utilizzato) patrimonio immobiliare pubblico. Il lavoro della Commissione Cassese non andò completamente perduto. Nel 1993 fu costituita Immobiliare Italia, dove entrarono vari soggetti allora pubblici, come Imi, Bnl, Banca di Roma, Crediop, Iccri, Comit, Credito Italiano, Fonspa aed Eni. La società aveva l’ambizioso obbiettivo di portare nelle casse dello Stato 50 mila miliardi di lire (circa 25 miliardi di euro). […] dopo tre anni Immobiliare Italia fu chiusa senza aver venduto un solo immobile. I tentativi successivi di cavare qualche ragno dal buco del mattone di Stato sono stati numerosi, ma tutti velleitari. Il governo Prodi nel 1998 istituì una commissione presieduta da Giacomo Vaciago che però non si tradusse in alcun risultato concreto. Poi arrivò Berlusconi e il ministro Tremonti provò con le cartolarizzazioni immobiliari denominate Scip 1 e Scip 2. La prima ebbe un relativo successo […], la seconda fu un vero fallimento. Una serie di successivi interventi sparsi un po’ qui e un po’ là dal vero deus ex machina di quella fase, cioè Giulio Tremonti, hanno creato una specie di diaspora che perdura tuttora. Nel 2002 era stata creata Patrimonio dello Stato Spa (a capo della quale era stato messo Massimo Ponzellini), che sarebbe dovuta diventare il soggetto a cui trasferire tutti i beni dello Stato, ma che è stata chiusa nel 2011. Mentre nasceva Patrimonio dello Stato sorgeva anche Fintecna, che doveva pensare alla valorizzazione e alla vendita dei beni pubblici anche grazie all’accordo con partner privati: l’operazione più importante è stata quella per le torri dell’Eur dell’ex ministero delle Finanze, ancora in fieri. Nel 2004 il Mef aveva costituito il Fondo Immobili Pubblici che doveva vendere (e ancora sta vendendo) immobili per 3,3 miliardi.

[…] Ma perché tutti i tentativi esperiti finora finiscono regolarmente nel (quasi) nulla? «L’ostilità della struttura burocratica – spiegò nel 1996 l’allora presidente di Immobiliare Italia, Luigi Scimia – ha pesato in misura decisiva sul fallimento». «È ancora così – dice oggi Gualtiero Tamburini, presidente di Federimmobiliare – Ci sono le resistenze sotterranee da parte di tutti quelli che il patrimonio immobiliare pubblico lo utilizzano per fare favori (affitti regalati, prezzi di vendita ridicoli). Nessuno si priva di uno strumento di potere. Per spezzare questo circolo vizioso occorreva un coraggio e una lungimiranza che questo governo d’emergenza forse non poteva avere». […]

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Aggiornamento del 5 marzo 2013:

http://www.linkiesta.it/blogs/abc-always-b-be-c-closing/una-proposta-gestire-gli-immobili-pubblici-perche-non-seguire-l-esem

Una proposta per gestire gli immobili pubblici: perché non seguire l’esempio tedesco?

Andrea Guarise – 4 marzo 2013
[…] Parlo della Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (Istituto per il Real Estate federale, BImA) in Germania […]. Il BImA effettua difatti una gestione economica completa e orientata alla creazione di valore del patrimonio immobiliare federale: offre a ogni ente statale le sedi di cui necessita e le gestisce in maniera ottimale osservando criteri di economicità. Non solo, l’Agenzia svolge anche un’incessante attività di valutazione del patrimonio immobiliare federale per stabilire come gestirlo al meglio e provvede a vendere tutte quelle proprietà che offrono una rendita non elevata o che sono giudicate superflue.
[…] Oltre alla gestione, ma anche alla costruzione di nuovi quartieri, e complessi immobiliari di uso pubblico, l’aspetto più importante è la valorizzazione, anche, ma non solo, da un punto di vista energetico di un edificio.
[…] si può adottare una più “semplice” via, ovvero l’ottimizzazione degli spazi e la conseguente ottimizzazione dei costi di gestione. […] mediamente un dipendente pubblico in Italia ha a disposizione uno spazio di 50 mq, contro i 20 mq della Francia e della Germania. Sempre in Italia, secondo i dati di IMFA Italia, nelle aziende private, lo spazio per dipendente, si riduce a “solo” 10,8 mq.
Si può e si deve cambiare. Si può fare.

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Aggiornamento del 24 novembre 2014:

http://www.brunoleoni.it/nextpage.aspx?codice=15522

Riprendiamoci le case

[…] I quartieri dell’edilizia popolare costano uno sproposito alla collettività, offrono abitazioni di bassa qualità, creano autentici «ghetti», diventano occasioni per occupazioni illegittime, hanno indici di morosità altissimi.

Ma esiste un’alternativa? L’Istituto Bruno Leoni propone un disegno di riforma basato sulla dismissioni degli immobili pubblici, così da disporre di capitali in grado di generare risorse da destinare alle famiglie in difficoltà. Si tratterebbe di aiuti temporanei (per due anni, ad esempio), che permetterebbero ai beneficiari di scegliere l’abitazione sul mercato. Oggi capita che una famiglia riceva un appartamento a basso canone perché ha i requisiti, e poi resta lì anche quando altri avrebbero più diritto. Dando soldi invece che case, questi problemi verrebbero meno. In tal modo, ci si potrebbe anche liberare di carrozzoni come l’Aler. Succede infatti che una famiglia riceva un appartamento che rappresenta l’equivalente in termini monetari di 600 euro, ma se avesse avuto soldi avrebbe preferito destinare 400 euro alla casa e gli altri 200 per differenti esigenze. Per giunta, con i soldi la famiglia aiutata cercherebbe casa nel quartiere in cui ha affetti e lavoro, e non dovrebbe trasferirsi dove si è liberato un appartamento. Certo anche nell’erogazione di aiuti finanziari ci possono essere abusi, ma è molto più facile smettere di versare un bonifico a chi ha fatto il furbo.

Un dato è chiaro: la realtà attuale è uno sfacelo. Sono migliaia gli appartamenti vuoti a causa della cattiva gestione degli enti pubblici. […] Le case di Stato sono una delle molte follie del secolo scorso. Giriamo pagina.

Da Il Giornale, 21 novembre 2014 – di Carlo Lottieri

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